Перепланировка помещений и квартир

Что считается перепланировкой

Жилищный кодекс разделяет два понятия: переустройство и перепланировка. Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка — изменение границ, площади помещения или образование новых помещений, а также изменение внутренней планировки.

С 1 апреля 2024 года правила изменились: теперь перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Раньше достаточно было акта приёмочной комиссии — теперь этого мало.

Какие работы мы согласовываем

Не любую перепланировку можно узаконить. Есть работы, которые запрещены полностью, есть — допустимые с проектом и техническим заключением. Ниже — ориентир по типовым задачам.

Согласовываются

• снос и возведение ненесущих перегородок;
• объединение кухни с гостиной (при соблюдении ограничений);
• устройство проёмов в ненесущих стенах;
• перенос санузла (с учётом требований к расположению);
• устройство гардеробных, кладовых, встроенных шкафов;
• переустройство инженерных сетей: перенос радиаторов, сантехники, электрооборудования;
• заложенные дверные проёмы в несущих стенах (в упрощённом порядке);
• подиумы, пандусы, лестницы внутри квартиры (по эскизу).

Не согласовываются

• работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций;
• ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов;
• нарушение противопожарных устройств и систем;
• перенос или устройство санузлов и кухонь над жилыми комнатами соседей (в многоквартирных домах);
• устройство проёмов в несущих стенах без усиления и проекта (в большинстве случаев);
• присоединение к квартире чердаков, подвалов, технических этажей, если это не предусмотрено проектом дома.

Узаконивание перепланировки

С 2024 года порядок изменился. Если вы планируете работы — сначала получаете решение о согласовании. Если работы уже выполнены без согласования — оформляете техническое заключение о допустимости и безопасности и подаёте его в Мосжилинспекцию (в Москве) через mos.ru.

Последствия самовольной перепланировки

• административный штраф;
• обязанность восстановить исходное состояние помещения;
• сложности при продаже, ипотеке, вступлении в наследство — несоответствие данных ЕГРН и фактической планировки;
• в крайних случаях — продажа помещения с публичных торгов по решению суда.

Как мы работаем

Процесс выстроен так, чтобы вы не тратили время на очереди и не разбирались в бюрократии.

1. Консультация и оценка

   Вы описываете задачу: что хотите изменить. Мы проверяем, относится ли это к перепланировке, какие ограничения могут быть, нужен ли проект и техническое заключение. Называем стоимость и срок.

2. Обследование и сбор документов

   Выезжаем на объект, фиксируем текущее состояние, проверяем технический паспорт. Определяем, какие документы понадобятся и что нужно запросить у вас или в БТИ.

3. Проект или техническое заключение

   Для планируемых работ — разрабатываем проект перепланировки. Для уже выполненных — готовим техническое заключение о допустимости и безопасности (при необходимости — через автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр»).

4. Подача и согласование

   Подаём документы в Мосжилинспекцию через mos.ru, отслеживаем статус, отвечаем на запросы ведомства. В Москве срок согласования — до 20 рабочих дней.

5. Приёмка и внесение в ЕГРН

   После завершения работ — уведомление, осмотр приёмочной комиссией, акт. Затем Мосжилинспекция направляет данные в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Какие документы понадобятся

Точный перечень зависит от вида работ и статуса помещения. Базовый комплект:

• правоустанавливающие документы на помещение (выписка ЕГРН, договор);
• технический паспорт помещения (оформленный МосгорБТИ — для Москвы);
• проект перепланировки (для планируемых работ) или техническое заключение (для выполненных);
• согласие всех собственников (если их несколько);
• для переустройства — согласования от ресурсоснабжающих организаций (если требуется);
• акт приёмочной комиссии (после завершения работ);
• технический план (подготовит кадастровый инженер).

Частые вопросы